顶尖创新区研究院(ID: TOP _ LAB)，作者石道宏(FTA创始合伙人)、蓝一欣(顶尖创新区研究院负责人)，原题:《旧金山市中心陷入“死亡螺旋”？传统城市运营面临哪些挑战？第一张图来自:视觉中国1。旧金山市中心的困境对于任何一个城市来说，市中心就像一个脉搏，抓住了城市的心跳，旧金山也不例外。然而，在疫情的冲击下，这颗正常跳动的心脏可能正在走向死亡...疫情发生前，旧金山市中心承载了全市70%以上的就业机会，创造了近80%的经济产出。然而，新冠肺炎疫情改变了这一切。人们开始习惯在家办公，混合办公模式成为新常态。当居民选择舒适的家庭办公室而不是通勤到城市时，旧金山市中心开始陷入困境。据统计，旧金山市中心的大部分工作(近30%的工作)都可以通过混合办公或完全远程工作来完成，旧金山的远程工作比例是美国50个最大城市中最高的。然而，这种变化也导致了市中心办公室数量的急剧减少。企业发现不需要那么多办公空间，写字楼空置率开始快速上升。与此同时，由于办公室人员的减少，周边的零售店和餐馆开始出现生意清淡的情况。许多小企业不得不忍痛停业，街头治安状况恶化。就连全食超市这样的知名商家也难以为继。在旧金山市中心的全食超市，员工频繁面临武器的威胁，骑警的频繁出现并不能解决安全问题。终于在2023年4月，关店(下图)。许多知名购物中心和商店也因为治安恶化，决定步全食超市的后尘，选择关门。报告截图旧金山的办公室空置率在2023年第一季度飙升至29.4%的历史新高，甚至超过了2008年金融危机期间的数据。2000年互联网泡沫破裂时，这一数字仅达到20%。与此同时，现有办公空间的利用率只有40%左右。由于居民在家工作，他们的通勤需求明显减少，公交车乘客数量大大减少。以市中心的BART站为例，2022年的进出乘客量仅为2019年的30%，大量公交运营商正迅速逼近财政悬崖。据统计，预计未来5年内，27个运输系统将面临25亿至29亿美元的运营资金短缺。旧金山市中心的衰落也对城市税基产生了很大影响。如果没有企业和商业活动，城市就无法收税，这给旧金山的财政预算带来了很大压力。根据一份报告的估算数据，预算赤字将从2023-2024财年的2.91亿美元增加到2027-2028财年的13亿美元。没有资金，城市无法提供最基本的服务，比如治安、城市美化。高犯罪率和城市脏乱的面貌进一步阻止了人们进入市中心，导致人口流失。根据美国人口普查局的数据，从2020年到2022年，拥有80万人口的旧金山失去了6.5万名居民，这无疑让这个已经陷入困境的城市雪上加霜。在这一系列连锁反应之后，旧金山市中心似乎被推入了一个深渊，陷入了一个恶性循环，即“死亡螺旋”。“从下图可以看出:和其他城市相比，旧金山的疫情后恢复指数真的很可怕。二、传统城市运营面临的挑战然而，这种困境不仅仅是旧金山一个城市的问题，而是全球各大城市都在面临的共同挑战。过去，我们的城市是建立在面对面办公模式的基础上的，摩天大楼和商业区是城市的心脏。但现在情况变了——远程办公、人工智能等新的工作模式逐渐出现。当越来越多的人选择在家办公，传统的公交系统该如何应对？城市需要重新审视和评估自己的公共交通规划，深入了解和考虑人们出行方式的灵活性和出行需求的变化。可能还需要探索和提供更方便、更灵活的出行方式，比如共享汽车、微车、更智能的交通管理系统？如果公司的员工分布在全国甚至全球，城市的税基将如何维持？城市税收将面临巨大的不确定性。是否有必要审查和调整其税收政策，并探索新的和创新的方法来维持税基？如何针对数字经济设立税收法规，发展跨境合作？因办公方式改变而空置的高层建筑应该如何有效转换利用？是否有必要制定积极的策略和措施，使其适应其他用途，如住房、教育机构、文化中心等。，并提供激励措施来吸引新的租户或投资者？如何在未来的城市发展和规划中更加灵活？如何应对这些挑战，找到新的平衡，是所有大城市面临的难题。当然，旧金山市有着强大的经济基础。市值超过10亿美元的企业173家，全部落户于此，积极谋求创新发展。而旧金山的旅游业也在逐渐复苏，这对经济复苏是一大利好。与此同时，虽然旧金山的人口仍在流失，但流失的速度在放缓。这或许暗示着旧金山正在逐渐摆脱困境，寻找新的活力。然而，旧金山人不能坐等好事自然发生。这个速度真的太慢了。他们希望市中心能迅速恢复，回到充满活力和繁荣的过去。他们的愿景之一是拥有一个像多伦多市中心一样的“动态中心”。(相关文章:《为什么成为北美最大的“城市创新区”，旧金山要借鉴》)三。寻求出路在过去的18个月里，SPUR(旧金山城市规划与城市研究)聚集了一批对城市问题有深刻理解的人。他们来自公共部门、私营企业和非营利组织，代表旧金山市中心各行各业的利益相关者，期待以开放坦诚的态度讨论旧金山市中心面临的问题。这些对话不仅是讨论问题的平台，也是寻找解决方案的过程。在这些讨论中，大家达成了共识:重振市中心至关重要。旧金山人希望未来的市中心能体现旧金山的核心价值观，即公平和宽容。他们期待市中心成为一个更好的生活和工作环境，一个既能满足商业需求，又能让市民生活舒适的地方。然而，重振市中心并不容易。旧金山市中心面临的问题众多且复杂，需要在多个层面进行改革和调整。旧金山2023年2月发布的市中心未来路线图提供了一系列战略，包括商业多元化，消除住房开发的障碍，支持小企业，投资交通和公共空间，发展艺术、文化和娱乐。资料来源:SPUR在此背景下，SPUR根据市政府的路线图以及各利益攸关方和社区的意见，确定了四个关键领域。我们认为，这四个关键领域可以为我们提供一些参考思路。四。四个关键领域。在混合多元的SPUR愿景中构思的城市中心，24/7知识中心不再只是一个充满商业和办公楼的工作区，而是一个持续一整天的城市中心，繁荣而充满活力。这个理想的市中心是一个全天候、全方位、多元化的活动场所，这里不仅有工作场所，还有住宅、娱乐场所等设施。人们可以在高层写字楼里办公，你可以在温暖安静的公共空间里享受阅读或与朋友聊天的乐趣。也有小企业，艺术家和社区组织的负担得起的空间，以及丰富多彩的文化中心。来源:SPUR基于此，SPUR制定了一系列政策，希望将那些空置且未被充分利用的写字楼改造成能够满足日益增长的住房需求的经济适用房。是的，正如纽约金融区所做的，适应性再利用。然而，根据SPUR的研究数据，只有不到40%的建筑真正适合住宅改造，其中许多建筑在经济上不适合重建。这意味着政府必须出台更多的扶持政策和鼓励策略，实现土地和建筑空间的多元化。当然，除了住宅改建，旧金山还可以考虑将那些未被充分利用的建筑改造成学术机构和创新中心，比如生物实验室。(相关文章:《在美国，大量办公空间正在排队成为生命科学实验室》)此外，一些市中心空间也将被改造成娱乐区和文化区，不仅能吸引游客，还能为当地居民提供更丰富的生活体验。这个文化娱乐中心可以为城市带来新的活力，将城市中心从单一的以工作为主的形象转变为多元化、充满活力的社区中心。值得一提的是，这种新的城市中心模式很可能是受到了火星的启发，它还将大学、研究机构甚至创新中心带入了城市中心，可以创造一个充满活力和知识创新的环境。这种新的土地利用模式不仅可以加强学术研究和创新产业的发展，还可以吸引更多的人才和投资，进一步促进城市的经济发展。2.帮助小企业，全面参与经济复苏。在旧金山，小企业是就业机会和创新的主要推动力。根据旧金山市政府的数据，小企业创造了该市一半以上的工作岗位。然而，小型企业面临着许多挑战，包括高昂的租金成本、复杂的许可程序和激烈的市场竞争环境。SPUR的研究表明，许多小企业在租金方面压力很大，尤其是在闹市区。在新冠肺炎疫情期间，许多企业面临负债累累的困境，难以维持经营。因此，出台政策帮助小企业充分参与经济复苏，对于市中心的重建也是非常重要的。例如，东京之所以充满活力和独特魅力，很大程度上是因为许多小企业和商店的存在。这些小企业犹如明星，一方面很好地吸纳了就业，满足了市民的需求；另一方面也为东京的大街小巷注入活力，激起居民和游客无尽的好奇和探索欲望。除了空间租金，改善许可程序，简化和提高效率是帮助小企业在市中心开业和扩张的关键。今年年初，旧金山市长提出了100多项改革，以简化小企业的许可程序，并在新闻发布会上谴责旧金山的现行程序是“犯罪”。通过提供更多的在线服务机制，减少冗长的官僚程序和文件要求，小企业可以更快地开始运营，并在经济复苏中发挥更大的作用。3.改善交通旧金山市中心非常重视公共交通网络，因为公共交通可以帮助城市实现环保目标和公平的理念。然而，随着日益严重的城市化问题和联邦政府对公共交通投资的减少，这个强大的交通网络不得不面临一系列挑战，尤其是财政困难。其实最好的办法是发展多样化的交通和密集的路网，让人们可以选择班车、自行车、微型车甚至步行，而不依赖私家车。这不仅可以缓解交通拥堵，还可以大大减少碳排放。旧金山正在增加更多的自行车道，尤其是在市场街以北的地区。这样，骑自行车的人将有一个更安全、更方便的路线选择。还可以减少汽车的使用，缓解交通压力，改善空气质量。此外，市中心正试图扩大慢行街道网络，以改善市中心的可持续交通系统。慢行街道的设计注重行人和自行车的安全性和舒适性，使街道更加宜人，降低汽车的速度和车流量。在城市中心创建更多的慢行街道将鼓励人们选择步行和骑自行车，进一步改善交通状况，增强城市的交通效率和可持续性。4.平衡财政可持续性和经济发展的税收改革。随着远程办公模式的普及和日益普及，旧金山的营业税制度也逐渐发生了变化，从原来的依靠工资(以人为基础)的模式转变为更加依靠总收入(以公司为基础)的模式。在这种税收制度下，政府的税收是有保障的，但是这种依靠总收入的税收模式对于很多公司来说是非常沉重的，甚至很多公司决定外迁。因此，旧金山正在考虑对税收结构进行深入改革。毕竟企业多了才能促进经济发展，盘子大了才能让发展可持续。他们决定暂停实施Prop。f，即停止增加零售、酒店、制造、艺术和娱乐企业的年度营业税，以减轻这些行业的负担，鼓励它们继续发展和扩大规模。与此同时，旧金山市政府也开始为该市的新企业提供慷慨的税收优惠。任何在旧金山新成立的企业，只要满足一定条件，都有机会享受最高100万美元的总营业税收入优惠。这一政策为初创期的新企业提供了强有力的支持，帮助他们更好地融入旧金山的商业环境，加速发展。五、文化吞噬策略回顾其他城市的经历，比如纽约，在9·11的惨痛打击后，尽管派出了强大的团队，做出了果断的应对，但仍然无法独立走出困境，需要寻求州政府和联邦政府的强力干预。旧金山与纽约非常不同，这使得实现其愿景的难度增加了几个数量级。在这座金山城市之下，机制是冗长的:一个建筑项目可能需要87个几乎重叠的许可，这就像穿过一个繁琐官僚程序的迷宫，还不算1000个日夜的会议时间和50万美元的成本负担。即使在你的项目被正式批准后，公众也可以对居留证提出上诉。对无家可归者的高额救助是旧金山的一大特色:建一个简易住宅的造价可能高达10万美元，如果是经济适用房，造价可能接近120万美元，如果建一个公共厕所，需要170万美元，而且要花两年时间——这些数字相当于“美军在阿富汗买羊”。有人说，文化早餐可以吃策略。换句话说，文化可以吞噬战略。如果没有合适的文化和合适的制度流程来支持，无论计划设计得多么好，最终都可能失败。这同样适用于旧金山。祝你好运！顶尖创新区研究院(ID: TOP _ LAB)，作者:石道宏(FTA创始合伙人)，蓝一欣(顶尖创新区研究院负责人)此内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场。未经允许不得转载。